말소기준권리는 낙찰 후 지워지는 권리와 남는 권리를 가르는 기준선입니다. 기준권리 이후의 권리는 원칙적으로 소멸하고, 그보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수할 수 있습니다.
말소기준권리가 될 수 있는 권리
| 권리 | 비고 |
|---|---|
| (근)저당권 | 가장 흔한 말소기준권리 |
| 압류·가압류 | 세금 체납 압류, 채권자 가압류 |
| 담보가등기 | 돈을 빌려주고 담보로 설정한 가등기 (소유권이전청구권 가등기와 구분) |
| 경매개시결정등기 | 위 권리가 하나도 없을 때 기준이 됨 |
| 전세권 (조건부) | 건물 전체에 설정된 선순위 전세권자가 배당요구하거나 경매를 신청한 경우 |
낙찰자가 인수할 수 있는 권리
| 구분 | 권리 | 체크 방법 |
|---|---|---|
| 말소기준권리보다 앞선 경우 | 지상권, 지역권, 배당요구하지 않은 전세권, 소유권이전청구권 가등기, 가처분, 대항력 있는 임차인 | 등기부 접수일·전입일 비교 |
| 순위와 상관없이 인수 | 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 | 매각물건명세서 비고란, 현장조사 |
| 후순위라도 인수 | 건물철거·토지인도를 구하는 가처분 (토지 소유자가 신청한 경우) | 가처분 원인 확인 |
빌라 투자에서 가장 자주 만나는 인수 위험은 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다. 다음 글 '임차인 대항력·우선변제권 정리'와 함께 보세요.