1. 대항력 — 집을 비워주지 않아도 되는 힘
• 요건: 전입신고 + 점유(실제 거주)
• 발생 시점: 요건을 갖춘 다음 날 0시
• 전입일 다음 날 0시가 말소기준권리 접수일보다 빠르면 대항력 있음 → 배당받지 못한 보증금을 낙찰자가 인수
2. 우선변제권 — 순서대로 배당받을 권리
• 요건: 대항요건(전입+점유) + 확정일자
• 순위 기준: 대항력 발생일(전입 다음 날 0시)과 확정일자 중 늦은 날
• 배당요구종기까지 배당요구를 해야 배당에 참여합니다.
3. 최우선변제 — 소액임차인 보호
보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖추고 배당요구하면, 순위와 관계없이 일정액을 가장 먼저 받습니다. 받을 수 있는 총액은 주택가액(배당할 금액)의 2분의 1까지입니다.
| 지역 (2023.2.21. 이후 담보물권 기준) | 보증금 범위 | 최우선변제액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만 원 이하 | 5,500만 원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만 원 이하 | 4,800만 원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만 원 이하 | 2,800만 원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만 원 이하 | 2,500만 원 |
소액임차인 기준은 임대차 계약일이 아니라 최선순위 담보물권(근저당 등) 설정일에 시행 중이던 기준을 적용합니다. 근저당이 오래전에 설정된 물건은 과거 기준표로 다시 계산하세요.
4. 권리분석 문제없는 대표 유형
• 소유자가 직접 점유
• 임차인의 대항력이 없음 (전입이 말소기준권리보다 늦음)
• 대항력은 있지만 배당요구를 했고, 보증금 전액 배당이 예상됨
• 주택도시보증공사(HUG)가 대항력 포기·인수조건 변경 확약서를 제출함
유형별 연습은 강의과제 제출 게시판의 1주차 과제 예시를 참고하세요.